Идея жилого дома с максимумом удобств остается основополагающей для многих поколений архитекторов. С развитием обеспечивающих комфортную жизнь технологий мечта об идеальном доме может стать реальностью — без учета дороговизны такого жилья и, как ни странно, идеологии существующего строя.

Призрак русского авангарда

«Форма соответствует функции» — под таким лозунгом идеолог конструктивизма в архитектуре Моисей Гинзбург построил в Москве знаменитый дом Наркомфина. Московские конструктивисты в постреволюционные годы умудрились объединить идеологические и утилитарно-практические задачи при создании архитектурных проектов. Взяв за основу чрезвычайно удобный для реализации новых конструкций железобетон, советские архитекторы 1920–30-х годов с присущим эпохе энтузиазмом начали возводить лишенные излишеств, но выверенные идеологически дома культуры, комбинаты и фабрики-кухни (что впоследствии стали называть русским авангардом). Вершиной идеологии конструктивизма стали «дома-коммуны», в которых воплотились новые принципы организации жилой среды и быта.
В идеальном доме, рожденном революцией, «гибкое сочетание индивидуальных потребностей и коллективных форм жизни» должно было находиться в состоянии гармонии. В жилом корпусе дома Наркомфина использовались двухуровневые жилые квартиры, именуемые «ячейками». В «ячейке», общей площадью от 30 до 45 м2, высота потолков составляла 2,3 м, «ванный элемент» заменялся душем, а «кухонный элемент» — шкафом с газовой плитой. В отдельном «коммунальном» корпусе, соединенном переходом по второму этажу с жилым, находились необходимые для советского человека удобства: столовая, которая функционировала также как кухня (еду можно было заказать на дом, чтобы не стоять в «кухонном шкафу»), спортзал (сейчас это называют фитнес-центром), а также новинка бытовой техники того времени — механическая прачечная. И, конечно, детский сад и ясли.
Интересно, что сторонники «коммунального быта» с секундомером в руках пытались просчитать, сколько женщине нужно времени на приготовление борща и стирки и сколько она экономит, питаясь в общественной столовой и пользуясь прачечной. В сэкономленное время советской женщине полагалось трудиться на благо общества, а не своей семьи.
Попытка конструктивистов «обобществить быт» с самого начала оказалась такой же провальной, как и попытка освободить женщину от «рабского» труда на кухне. Жильцы коммунальных квартир, которые, увы, существуют и по сей день, прекрасно знакомы с «обобществленным бытом» в его печальных проявлениях.
И дом Наркомфина оказался нежизнеспособным. Сегодня — это монументальная развалина, в которой люди продолжают жить по необходимости. «Коммунальный» корпус перестал функционировать еще в 1930-х годах; жить в «ячейках» с «относительными» удобствами крайне неудобно, поэтому количество занятых квартир в доме Наркомфина уменьшается с каждым днем.
В этом году правительство Москвы приняло единственно возможное для спасения «дома-коммуны» решение: реконструировать его в кондо-отель, поскольку для этого имеются все архитектурные и технологические предпосылки.

«Машина для жизни» Ле Корбюзье

Великий новатор в архитектуре Ле Корбюзье познакомился с только что построенным домом Наркомфина во время своего визита в Москву в 1929 году. Для него это было откровением: Корбюзье увидел в полном объеме свои идеи, которые он смог реализовать только лишь в формате небольшого частного дома — виллы Савой. Однако концепция дома Наркомфина была лишь небольшим звеном в грандиозных замыслах Корбюзье по гармонизации жизни человека, которые он воплотил в созданном в 1952 году 17-этажном доме «Жилая единица», или Марсельский блок.
«В замкнутом пространстве жилого дома должны быть сосредоточены все необходимые функции для обслуживания живущих там людей», — говорил Ле Корбюзье. Взяв за основу мельчайшую живую клетку как ядро живого организма, архитектор ввел понятие «первичной жилой ячейки» (квартиры) как основного элемента человеческого жилья. Требовалось, чтобы это жилье было наиболее удобно и эффективно, чтобы оно максимально учитывало временное измерение и функции существования человека: его домашнюю деятельность и отдых, работу, спортивный и культурный досуг, перемещения и т. д. Это одно из важнейших теоретических положений при строительстве жилой единицы.
На практике Ле Корбюзье использовал в этом проекте стандартные дуплексные квартиры (в двух уровнях), с лоджиями, выходящими на обе стороны дома. Идеологически Марсельский блок был задуман как экспериментальный дом с идеей коллективного проживания (опять «дом-коммуна»).
В отличие от конструктивиста Гинзбурга, пытавшегося обособить жилье и быт в разных зданиях, Ле Корбюзье создал единую архитектурно-пространственную среду, в которой «жилая единица» (квартира) соединялась внутренними коммуникациями («улицами») с огромными общественными территориями, расположенными внутри и на крыше самого здания. Чувствуя полную функциональную свободу в своей «жилой единице», человек, тем не менее, оставался частью вертикального «города-сада», пересекаясь с соседями в общественных зонах. На этаже торгового комплекса архитектор поместил магазины, прачечную, химчистку, парикмахерскую, почту, киоски и гостиницу, а на верхнем этаже — детский сад. Оттуда пандус вел на крышу с комнатой отдыха, бассейном и игровыми площадками.
Подобные «жилые единицы» (частично видоизмененные) были возведены позже в городах Нант-Резе (1955), Мо (1960), Брие-ан-Форе (1961), Фирмини (1968) (Франция), в Западном Берлине (1957). В этих постройках воплотились лучшие идеи Корбюзье о городе, который должен работать, как машина, на благо человека.
И все же время показало, что «машина для жилья» — отнюдь не идеал комфортного дома. Кому захочется жить в «машине», где высоту потолка математик Ле Корбюзье измерял формулой «рослый мужчина плюс его рука»? Получается, кстати, 2,24 м. В «первичной жилой ячейке» невозможно выразить свою индивидуальность, к которой стремится современный человек. Поэтому сегодня многие квартиры в знаменитом Марсельском доме радикально перестраиваются. Это, конечно, не проблема архитектуры Корбюзье, а проблема людей. Но здесь и кроется минус функциональной архитектуры: когда идеология меняется, архитектура с ней умирает.

Жить, как в отеле

На далеких американских берегах к созданию идеального дома подошли совсем с другой стороны, поставив во главу угла не архитектуру, а систему обслуживания. А где можно найти наилучший сервис? Разумеется, в отеле.
Поначалу никому и в голову не приходило, что в отеле можно не только жить, но и иметь собственность. Возникла эта идея в 1950-х годах для того, чтобы избежать уменьшения спроса после окончания туристического сезона в ярко выраженных пляжно-курортных зонах. Те, кто приобрел апартаменты в отеле, могли жить там в течение всего года, могли сдавать свою квартиру во время наплыва туристов, а главное — пользоваться сервисом, предоставляемым отелем.
Идея иметь свой собственный номер (с соответствующим обслуживанием) в отеле оказалась настолько удачной, что через 10–15 лет отели с апартаментами на продажу начали строить в самых крупных городах Северной Америки: Нью-Йорке, Чикаго, Сан-Франциско. В отличие от прочих видов недвижимости, апартаменты в отелях, которые называют кондо-единицами, можно инвестировать уже на этапе строительства. Схема взаимовыгодная: человек приобретает не обезличенный пакет акций, а настоящее комфортабельное жилье в отеле высокого класса, а владелец бизнеса получает стартовый капитал. Как следует из названия (кондоминиум — от лат. сon (cum) — вместе, и dominium — владение, то есть совместное владение), владелец кондо-единицы приобретает свою долю в местах совместного пользования: коридорах, лестницах, лобби, складских помещениях и т.д., — а также долю оборудования и земли, на которой стоит здание, и окружающей территории. Помимо этого, в каждом четырехзвездочном отеле существует огромная инфраструктура, к которой, в частности, относятся предприятия питания, конференц-залы, спортивные и оздоровительные учреждения, предприятия розничной торговли и сферы услуг и т. п. Они могут быть проданы в долевую собственность владельцам кондо-единиц, которые, в свою очередь, могут сдать их в аренду или передать по договору на управление оператору, получая от этой операции определенный доход.
Созданием кондо-отелей начинал свой бизнес известный миллиардер Дональд Трамп, реконструировав нерентабельную гостиницу в центре Нью-Йорка в комфортабельный отель «Гранд Хайатт» с продажей апартаментов в собственность. Все последующие гостиничные проекты Трампа — «Трамп-тауэр», «Трамп Уорлд-тауэр», «Трамп-Плейс» — строились именно в формате кондо-отелей.
Сегодня собственные апартаменты в отелях — наиболее престижное и дорогое жилье в США. Элитные рестораны с превосходной кухней и спа, а также четырех- или пятизведочное обслуживание предлагают гиганты гостиничной индустрии: «Хилтон», «Старвуд», «Трамп», «Фор Сизонс», «Регент», «Меридиан», «Ритц-Карлтон» и «Сонеста».
Если владелец не желает проживать в своих апартаментах, он может сдавать их, как в кратковременную, так и в долгосрочную аренду. Обязательства по аренде и управлению недвижимостью берут на себя профессионалы компании кондо-отеля.
При постоянном проживании сервис, предоставляемый кондоминиуму, вмещает в себя все — от доставки еды в номер и уборки до бассейнов и салона красоты.
Однозначно, что апартаменты в отеле (а это не «голые стены» от строителей, а полностью оформленная квартира с качественной обстановкой), ценятся очень высоко. К примеру, стоимость апартаментов в «Трамп-Сохо-отеле» (деловая часть Нью-Йорка) — 30–33 тыс. долл. за м2, услуги обслуживающей компании составляют в среднем 7,5 тыс. долл. в год.
Впрочем, жилые дома с максимально комфортным обслуживанием — уже не только кондо-отели. В США, Канаде или Франции квартира в жилом доме с достаточно объемным списком предоставляемых услуг — не редкость, а правило. В первую очередь это касается уборки квартир и доставки еды на дом. Для индивидуума, не желающего по разным причинам выбираться на улицу, управляющая компания может доставлять завтрак, обед и ужин.
Отели-кондоминиумы уже появляются в Москве под названием «клубные дома», но имеют ярко выраженную ориентацию на покупателя повышенного достатка. Говорить же о списке дополнительных услуг в обычном жилом доме просто немыслимо. Ну и самое главное: чтобы жить всю жизнь в гостинице, нужно иметь несколько иную культуру восприятия быта. Наши обеспеченные люди пока предпочитают вкладываться в личных поваров, консьержей и фитнес-инструкторов. Видимо, сказывается генетическая память о «жилых ячейках» с высотой потолка 2,24.

Людмила Заболотная

Источник:  журнал DOMCOM