По мере ветшания исторического центра Одессы возникает все большее количество программ по его спасению. Но будем реалистами: программа сама по себе — всего лишь документ, лишенный самого главного фактора: финансирования. Поэтому всерьез для спасения одесских домов можно рассматривать только один вариант — реконструкцию существующих зданий под коммерческую функцию. В случае с туристической направленностью Одессы — под высококлассные отели.

В архитектурной среде старой Одессы гостиничные здания всегда занимали доминирующее место. Как ни странно, за последние сто лет и состояние, и количество гостиниц остались неизменными, а перемены в техническом оборудовании и уровне гостиничного сервиса жизненно необходимы. Уже давно как туристический бизнес-объект нельзя всерьез рассматривать гостиницу «Пассаж» с блочными удобствами на весь этаж или построенный при советской власти отель стандарта «Интурист», «Черное море», с жесткой ориентацией север – юг, лишенный системы кондиционирования.

Кризис нам поможет

Совершенствование гостиничного сервиса — лишь часть проблемы, которую невозможно решить без улучшения жизнеспособности самих гостиниц. А она, увы, находится на уровне катастрофы. Еще совсем недавно проходить мимо гостиницы «Большая Московская» было смертельно опасно: падающие фрагменты уникальной лепнины могли поразить любого пешехода. Состояние ветхости расположенного по соседству «Спартака» было доведено до конечной точки: здание утратило предмет охраны и было снесено год назад.

Этот перечень бедствий отельных раритетов можно продолжать долго.
Как ни странно, на помощь старым домам пришел поразивший страну экономический кризис. Инвестиции в гостиничный бизнес всегда считались самыми долгосрочными, поскольку окупаемость проекта за 8–10 лет была минимальной. Но с учетом возникшего застоя на рынке девелопмента такая длительность уже не пугает инвесторов. И с начала 2009 г. интерес к гостиничным проектам стал очевидным и устойчивым.
Генеральный директор архитектурной фирмы «Архпроект-МДМ» Михаил Повстанюк, имеющий огромный опыт в реконструкции центральной части города, полагает, что сейчас настало лучшее время для переоборудования старых зданий под гостиницы:

— Как сегодня может развиваться город? В первую очередь нужно строить и реконструировать центр под гостиницы, серьезные выставочно-гостиничные комплексы, которых у нас пока практически нет. Более или менее к идее современного выставочного комплекса приближается «Новый Привоз», а действующий сегодня экспоцентр на морском вокзале не может им являться, потому что он функционально решен как вокзал для приема пассажиров. Еще один вид строительства — это системы магазинов и бутиков в реконструируемом центре Одессы. Но реконструкцию старых домов под отели я считаю самым значимым пунктом для дальнейшего развития бизнеса и экономики в Одессе. И время этому благоприятствует.

Для Одессы более приемлема немецкая модель развития туристического бизнеса с частными многоквартирными домами, переделанными под семейный гостиничный бизнес. В Германии туристы отдают предпочтение гостиничным пансионатам, потому что этот формат намного ближе к домашним условиям, удобный и уютный, расположен в центре города. В Европе такой бизнес насчитывает не одно десятилетие. А серьезные гостиничные комплексы типа «Хилтон» можно пересчитать по пальцам — это не европейский формат.
В Одессе же по пальцам можно пересчитать дома, реконструированные под коммерческую функцию. Среди факторов, тормозящих этот процесс, — до недавнего времени нереальность приватизации объекта, и, главное, абсолютная неясность объема финансирования реконструкции. Неудивительно, что зданий, восстановленных под отели, наберется не больше десятка. Первым реконструированным отелем, открывшимся в 2000 году, был «Моцарт», в 2004 году — «Континенталь». Михаил Повстанюк, автор реконструкции гостиниц, убежден, что смету проекта реконструкции одесского здания, которому более ста лет, просчитать практически невозможно:

— Официальные цифры говорят, что реконструкция — это коэффициент 1,4–1,6 к новому строительству. По опыту говорю, что это не так. Чаще всего нужно рассматривать коэффициент 3 к 1. Каждый раз, приступая к проекту реконструкции старого здания под гостиницу, мы готовим заказчика морально: не пугайтесь, но когда мы снимем штукатурку, стен не будет. И это не преувеличение. Бывает, что под слоем штукатурки оказываются «голые» балки перекрытий, притом абсолютно нестандартного сечения. При реконструкции гостиницы «Моцарт» под правой частью здания, где был расположен ресторан «Джентльмен», вообще не оказалось фундамента. Дом преспокойно стоял на старинном черноземе. Пришлось заводить под работающий ресторан фундамент, а дом ведь очень старый, середины XIX века. И представьте себе эту бешеную цену вопроса!

Тем не менее старые гостиницы и жилые дома все чаще подпадают под «отельную» реконструкцию. Помимо цены вопроса существует и цена места, и она, в случае одесского центра, решает многое.

Болезненные вопросы реконструкции

В ностальгические «старые времена» одесские гостиницы считались лучшими в Европе. И не только потому, что их строили талантливые архитекторы. Сервис в «Большой Московской» оставался непревзойденным вплоть до Октябрьской революции. Но за прошедший век серьезные изменения в гостиничном бизнесе коснулись разве что «Лондонской». Список же гостиничных «неудобств» в «Пассаже», «Большой Московской» и прочих старых гостиниц может быть бесконечным, хотя обычно точка ставится сразу же после проведения строительной экспертизы здания. В укреплении и обновлении нуждается все: от фундамента до кровли. В последующей перепланировке внутреннего пространства — тоже. В гостинице «Большая Московская» считанные номера имели собственный санузел, в «Пассаже» вообще не было ресторана. И это только частности.
Количество номеров в самом здании, даже после переоборудования, получается весьма незначительным. Поэтому без строительства мансарды или дополнительного здания обойтись невозможно. По проекту на крыше восстановленной «Большой Московской» появится двухуровневая мансарда; новые уровни для размещения номеров запроектированы и в «Пассаже». Авторы проекта реконструкции Дворца моряков (бывшего Шидловских), помимо восстановления и приспособления под 5-звездочный отель исторического здания, планируют построить новое здание в третьем дворе дворца.

Каскадное 9-этажное здание будет находиться в 67 м от красной линии бульвара. Основное условие для такого строительства — категорически не нарушить существующих параметров застройки.

— Для Приморского бульвара, памятника государственного значения, это вообще болезненный вопрос, — говорит главный архитектор проекта Владимир Глазырин. — При проектировании нового здания мы решали главный вопрос: чтобы его не было видно ни с одной видовой точки бульвара. Так что увидеть этот дом, да и то при желании, можно разве что с крыши отеля «Одесса». Но оттуда разное видно…

Огромная проблема — транспортная доступность отелей. На Приморский бульвар въезд официально запрещен, поэтому пожилой иностранец, рассеянно катящий к «Лондонской» свой чемодан, здесь не редкость. Разработчикам проекта реконструкции Дворца Шидловских повезло: в запланированное новое здании им удалось устроить въезд через проходные дворы со стороны переулка Чайковского.
Улица Дерибасовская, где расположены гостиницы «Большая Московская», в которой уже идет реконструкция, и «Пассаж», в которой она только намечается, — вообще пешеходная. Поэтому проблему можно решить только путем строительства подземных паркингов. Но и это еще не все трудности реконструкции.

— С новой проблемой мы столкнулись при разработке проекта реконструкции «Большой Московской», — рассказывает Михаил Повстанюк. — По принятым два года назад ДБНам Одесса переведена в сейсмику 7 баллов. Думаю, это в первую очередь касается нового строительства, но «попали» все. Не хочу пугать одесситов, но старый город построен с учетом, возможно, 5 баллов, но не более того. А дома, которые будут устойчивы к сейсмике в 7 баллов, только строятся, и составляют не более 2%. Так что, если тряхнет, можно догадаться, что ожидает остальные 98.
С проектом «Большой Московской» пришлось выходить на киевские НИИ, занимающиеся проблемой сейсмики, где решали, в частности, вопрос о форме гостиницы. Потому что по действующей сейсмике здание не может быть г-образной формы. Мы пошли по пути экспериментального проектирования и строительства, благо такой путь существует.
Сейчас еще более сложная проблема вырисовывается с гостиницей «Пассаж». Что делать с этим зданием относительно новых 7-балльных ДБНов, никто не знает, в том числе и мы. Нет нормативной базы возможности реконструкции зданий в таких сейсмических условиях. Есть какие-то предложения, только и всего. В «Большой Московской» мы вышли из положения очень просто, оставив наружные стены, под которые завели сваи, потом — металлический каркас, восстановили этажные перекрытия и стянули этим стены. При этом лепнина и декор были заранее сняты, и только после окончания всех работ будут восстановлены.
А в «Пассаже» нужно работать абсолютно по-другому, потому что лепнина и декор остаются на месте. Как заводить в существующем здании металлический каркас и что при этом делать с лепными украшениями — сплошные вопросы, и пока они без ответов. Сейчас есть небольшие наметки, но как пойдет работа — неизвестно, цена вопроса получается огромная. Потянет ли такие работы «Пассаж» — не знаю.

Борьба с «типовкой»

Реконструкция типовых гостиниц времен советской власти — не менее актуальный вопрос, чем восстановление и переоборудование старых зданий. Расположенная в центре города гостиница «Черное море» в сегодняшнем виде не соответствует современным гостиничным стандартам. Из-за низкой высоты потолков номера невозможно оборудовать системой центрального кондиционирования. В гостинице отсутствуют трансформируемые конференц-залы, которые могут разместить как 10, так и 400 человек.
В каждом городе по-разному борются с типовым наследием советской власти. В Москве, например, типовую гостиницу «Россия» просто снесли, построив на ее месте современный отель. В Одессе «Черное море» расположено в квартале старой застройки, которую лучше не тревожить лишним сносом зданий. К тому же сама планировка гостиницы предполагает достройку этажей и перепланировку.

— Поэтому проект реконструкции «Черного моря» был разбит на три этапа, — говорит Михаил Повстанюк. — Первый — это строительство абсолютно нового здания фасадом на Ришельевскую, 57. Второй этап — надстройка двухэтажной части на Ришельевской, и третий этап — реконструкция существующего одиннадцатиэтажного здания. Для создания системы центрального кондиционирования, номера, расположенные один над другим, будут объединены. Таким образом, за счет существующей площади и объединения двух номеров мы решим две задачи: адекватности номера к европейскому стандарту и проблему кондиционирования номера. Номеров после объединения двух уровней, конечно, будет меньше, но за счет надстройки двух этажей мы как бы компенсируем эту площадь. Сейчас заканчивается строительство нового здания во дворе, начались работы по усилению фундамента и надстройке третьего этажа над рестораном, где будет расположен конференц-зал.

Навстречу одесситам

Реконструкция под отель, помимо восстановления самого здания, несет жителям города и другие дивиденды. В виде гостиницы здание приобретает большую доступность. Рестораны, конференц-залы, многочисленные сервисные центры остаются местами массовых посещений. В случае с «Пассажем» магазины внутри торговой галереи будут располагаться не на одном, а уже на трех этажах. Появится уникальный обзорный ресторан в восстановленном куполе «Пассажа». А в проекте реконструкции дворца Шидловских после восстановления останется доступной для публики вся историческая часть здания.

— В реконструкции подобных зданий следует выделить социальную составляющую, — комментирует Владимир Глазырин. — Городу предоставляется восстановленное, прекрасное здание, где вместо сомнительного серпентария будет высококлассный отель с хорошим сервисом, который привлекает сюда людей, дает рабочие места, обогащает инфраструктуру в таком особенном месте, как Приморский бульвар. Важно, что в отеле будет расположен камерный концертный зал универсального типа, которого в этой части города нет вообще. Наличие концертного зала означает доступность этого здания для одесситов впоследствии. При том, что после реконструкции, как известно, это бывает далеко не всегда. В этом отеле много общественных мест, предназначенных для открытого посещения. Помимо концертного зала — два ресторана, сигарный клуб, конференц-зал.

Сейчас можно согласиться с тем, что даже закрытое для широких посещений реконструированное здание становится гордостью Одессы. Так случилось с Шахским дворцом, который более десяти лет назад был переоборудован под управление банка.

— Сегодня это лобное место, — говорит Михаил Повстанюк. — Здесь фотографируют свадьбы, сюда водят множество экскурсий, одесситы просто с удовольствием гуляют возле дворца. И не стоит забывать, что для заказчика реконструкции место представляет не меньшую ценность, чем для нас с вами. Общая стоимость реконструкции Шахского дворца была такова, что за эти деньги где-нибудь в чистом поле можно было построить три аналогичных здания. Но зачем он нужен там? Его место здесь, в начале улицы Гоголя. И выглядеть он должен достойно этой улицы.

О цене вопроса реконструкции можно рассуждать долго, особенно в нынешних экономически стесненных условиях. Однако цена места, даже при обрушении всего рынка, останется неизменной высокой. И проект любой реконструкция в историческом анклаве Одессы ценен тем, что он ликвиден на любом этапе.

Людмила Заболотная

Источник:  журнал DOMCOM