Город – слишком сложная система, чтобы развиваться стихийно. Расположение каждого здания, дороги, парка должно быть строго продумано наперед. Известно ведь немало случаев, когда какая-нибудь «мелочь» предопределяла развитие целого района а то и всего города.

В советское время Генпланы крупных городов утверждались на республиканском уровне. Пожелания местных специалистов учитывались, но в целом стратегия развития спускалась «сверху». На первое место ставились задачи промышленного развития, а в проектировании жилмассивов – экономия средств. Отсюда множество близоруких решений и неприятных последствий – вытянутая на 50 км Пермь, разбитый на три части Магнитогорск, лишенная половины пляжей Одесса.

Эти примеры показывают, что вопросы планирования городов должны решаться на местном уровне. Мировая практика давно доказала эффективность такого пути. Во многих мегаполисах городские власти даже создали отдельную структуру, которая соединяет в себе функции планировочного бюро и девелопера. Классический пример – Шанхай. Город, который, вне всякого сомнения, является крупнейшим девелопером в мире. Чиновники от архитектуры не только определяют районы перспективного строительства, скажем, промышленных предприятий, но и решают судьбу каждого конкретного участка – какого размера, формата и специализации должен быть завод. Перечень участков, предлагаемых инвесторам очень широк, поэтому подобные ограничения нисколько не отпугивают. Напротив, бизнес заинтересован в продуманной концепции городского планирования – это и гарантия транспортной доступности, и избежание протестов общественности, и возможность эффективной кооперации между предприятиями.

Если речь идет об участках под жилищное строительство, город решает практически все ключевые моменты – от плотности застройки до площади квартир и этажности. Зачастую инвестору предлагается готовый проект, остается только выгнать дома и получить прибыль.
Функционирование крупной девелоперской структуры отнюдь не накладно для местного бюджета. Эта организация не только решает вопросы городского планирования и целевого назначения участков, но и распоряжается землей. Стало быть, сама приносит казне немалую прибыль. При этом город развивается гармонично и по плану – если отдельно взятый инвестор ограничен в средствах и мыслит локально, то город, организовывая заинтересованных лиц, заботиться о соблюдении общей концепции развития. Качество жизни горожан от этого только улучшается.

Как видим, у системы «город-девелопер» множество плюсов.
Между тем, организация городского девелопмента требует больших денег и множества квалифицированных кадров. Для Украины и России эта проблема очень актуальна. Школа градостроения рухнула вместе с крахом социалистической системы. Оставшиеся специалисты в большинстве своем руководствуются устаревшими понятиями и не могут воспитать современно мыслящих профессионалов. О серьезной школе девелопмента (в национальном масштабе) и говорить не приходиться. Пока есть только отдельные курсы, которые имеют либо архитектурный, либо экономический уклон.
Создание нового органа власти с широкими полномочиями потребует значительных изменений в местном законодательстве. Система «город-девелопер» возможна лишь при высоком уровне развития местного самоуправления. В Украине и России этим и не пахнет – налицо жесткая централизаторская политика слабых в экономическом и организаторском отношении государств.

Что и говорить, если даже Москва не в состоянии поддердживать инженерные сети в растущих пригородах и обеспечить их линиями скоростного транспорта из-за законодательной невозможности согласовать такие решения с руководством Московской области. Практически все крупные города столкнулись с невозможностью расширить свои административные границы, в то время как существующая застройка их давно преодолела. Отсюда и споры между городом и сопредельными районами о поддержании коммунальных сетей, и транспортные «мешки» и, наконец, самое абсурдное – проекты(мега проекты) стоимостью сотни миллионов долларов, обусловленные недостатком площади.
Как видим, функционирование структуры «город-девелопер» в странах СНГ пока невозможно. Между тем, вопрос контроля над застройкой стоит очень остро и требует безотлагательного решения.

Генпланы в нынешнем варианте не в состоянии предупредить стихийной застройки городских кварталов. По словам одного из ведущих российских ученых-урбанистов Владимира Глазычева, после 2000 года в СНГ сложился ничем не контролируемый рынок продавца, который отодвигает переход к современному планированию и современным элементам пространственного управления в неопределенное будущее. «Согласованные правила зонинга для инвестора не помеха. Он рассчитывает на высокую прибыль и легко «договаривается» с представителями контролирующих органов. В свою очередь, для многих представителей власти большее значение имеют корпоративные, а не общественные интересы».
И все же, время не стоит на месте. Перемены все равно происходят, и наша задача – предвосхищать их. Архитекторы и девелоперы продолжают работать над усовершенствованием городского организма. Подробнее об этом читайте в следующих статьях:

НОВЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ СТАРЫХ ЗАВОДОВ
В ПОИСКАХ МЕСТА НА ПЛЯЖЕ