Вряд ли есть на свете город, где промышленные зоны отличались бы красотой и разнообразием архитектурных форм. Напротив, такие комплексы предполагают строгую функциональность, а их масштабы – предельную экономию средств.
Промзоны советских городов – вопрос отдельный. И новыми они не радовали глаз, а теперь, придя в запустение – тем более. Между тем, сейчас эти руины дают  городам бесценную возможность развития.
Дело в том, что в большинстве современных городов промзоны располагаются в самом центре: окружая ареал застройки 19-го века, они отделяют старый город от новых пригородов. В Санкт-Петербурге и Москве промзона сжимает исторический центр кольцом; в Одессе и Львове – рассекает его клином, идущим вдоль железной дороги. При этом в Северной Пальмире на заводские участки приходится не менее 10% территории в радиусе 5 км от Дворцовой площади (час ходьбы, 15-20 минут езды), а в Южной (если считать от здания мэрии) – все 35%. Как использовать эти громадные пространства?
ДАЕШЬ БИЗНЕС-ЦЕХА!
Прежде всего, становится вопрос о строительстве здесь бизнес-центров. Расположение старых промзон гарантирует удобное сообщение как с историческим центром, где бурлит деловая жизнь, так и со спальными районами, где живет персонал компаний. Наличие множества свободных  площадок позволит обеспечить здания автостоянками и удобными подъездами.
Выгодно такое строительство и с экономической точки зрения: 
Во-первых, не надо отселять жильцов – в центре большого города это обойдется в несколько сотен тысяч долларов за сотку.

Во-вторых, в промзоне намного проще согласовать проект – нет ни возмущенных строительством соседей, ни памятников архитектуры, которые диктуют стиль и масштабы. Да и городские власти будут счастливы, если вместо заброшенного завода появится красивый деловой центр.
В-третьих, при реконструкции завода можно оставить самое затратное – фундамент и «коробку». Далее просторные цеха без особых затрат разбиваются на отдельные помещения и этажи. Это сократит затраты на 40-50%.
Еще несколько процентов позволит сберечь то обстоятельство, что узаконить реконструкцию гораздо проще, чем строительство – количество согласований и разрешений здесь намного меньше.

Судя по некоторым проектам, реализованным в 2007-8 гг. в Одессе, Харькове и Днепропетровске, себестоимость офисного метра в реконструированном заводе может колебаться от 400 до 700 долл. по сравнению с 1000-1500 долл. в новом здании. Правда, иным застройщикам приходится крепко потратиться, чтобы отремонтировать устаревшие инженерные сети или же приспособить их к нуждам бизнеса. Другой недостаток – офисы в реконструированном заводе по определению не могут быть отнесены к престижной категории A,  В+ или B. При наличии в городе хотя бы 2-3 современных бизнес-центров «заводчикам» придется позиционировать свои площади под мелкие и средние компании, работающие на широкого потребителя. Но так даже выгоднее: выставив «божескую» ставку аренды  в 10-12 долл. за метр, можно окупить проект за 6-8 лет.

ЭКСТРЕМАЛЬНАЯ ТОРГОВЛЯ
Еще выгоднее реконструировать производственные площади под торговые. Выкупившему склад или пустой цех инвестору нужно только привести в порядок стены и инфраструктуру. Остальное – за арендаторами. Единственное, но принципиальное замечание: следует заранее продумать логистику. Насколько удобно везти партии товара через весь город? Не проскочит ли потенциальный покупатель ваш ТЦ по пути с работы домой? Именно эти моменты вынуждают многих крупных «сетевиков» размещать свои площади за городом или на окружной. Между тем, есть удачные примеры реализации подобных проектов и в пределах центральной промзоны. Например, торгово-развлекательный комплекс на ул. Среднефонтанской в Одессе. Расположенный в районе ЖД вокзала у южного подъезда в центр города, он также обслуживает население удаленных жилмассивов Таирова и Черемушек. Примечательно, что именно здесь открылся самый кассовый в городе кинотеатр.

БЫЛИ Б ДЕНЬГИ…
В мире множество примеров реконструкции предприятий под концерт-холлы и крытые стадионы, больницы и музеи. Даже парки на их месте разбивают. Были б деньги и желание.
В России и Украине реконструкция пустующих промышленных предприятий так и не стала распространенной практикой. Главная причина – в слабости инвесторов. Спекуляции с недвижимостью породили множество фирм-однодневок, способных на реализацию небольших проектов с максимальной отдачей. Крупные компании сосредоточились на более прибыльном рынке жилья. Иностранные инвесторы, имеющие достаточный капитал и смелость, чтобы инвестировать в коммерческю недвижимость, очень осторожно вкладывают свои деньги в страны СНГ.

Между тем, все крупные города испытывают острый дефицит коммерческих площадей. Как ни странно, самый большой пробел – в офисах низшего класса, ориентированных на массовую аудиторию предпринимателей и СПД-шников. Строя такой обьект, инвестор может рассчитывать на минимальную прибыль, которая окупит затраты через 10-15 лет. Пока рынок ориентирован на получение «быстрой» прибыли, о массовом строительстве «дешевых» площадей не может быть и речи.

ОДЕССКАЯ ПЕРСПЕКТИВА
Проблема реконструкции промышленных предприятий стоит в Одессе особенно остро. Заводские кварталы сжимают исторический центр города тесным кольцом, не оставляя места для развития современных форматов недвижимости. Такое соседство не лучшим образом влияет на облик Южной Пальмиры – подъезжая к городу на поезде, каждый путешественник видит километры свалок и заброшенных предприятий.

В центре Одессы можно выделить три больших промзоны. Самая крупная тянется вдоль моря охватывает район торгового порта и всю Пересыпь. Важные промузлы сосредоточены за ЖД вокзалом (район улицы Водопроводной) и на Бугаевке. Вместе взятые они занимают порядка 150 га.
Наиболее перспективным районом реконструкции специалисты считают Пересыпь.
– «В этом районе много пустующих и используемых не по назначению предприятий, которые подлежат сносу – говорит управляющий партнер компании «GinConsulting» Геннадий Холявко. – Жилищное строительство на их месте исключено: возводить на реконструируемых площадях дома меньше 20 этажей невыгодно, а геология местности этого не позволяет. Остается один, но очень выгодный вариант – бизнес-центры».

Между тем, аналитик Антон Терехов считает, что реконструкция такого большого района не по карману украинским девелоперам. Кроме того, нормальной работе бизнеса будут мешать регулярные в этом районе пробки.
Наиболее интересным эксперт считает освоение привокзального района. Преимущества: более компактный размер участков, развитая система подъездов, прямой выход на главные улицы старой Одессы – Пушкинскую, Ришельевскую, Преображенскую. Здесь могут быть жилые дома и бизнес-центры.
Такая идея привлекательна и с точки зрения градостроительной науки. Ныне маргинальная часть города станет естественным продолжением старой Одессы. Новое строительство позволит благоустроить Преображенский парк и Старосенную площадь, сделав их полноценными местами отдыха и развлечений.
А вот расположенный в в 15 минутах ходьбы от пляжа пивной завод «Гамбринус» (2,3 га) может быть реконструирован под жилой микрорайон бизнес-класса или крупный гостиничный комплекс.