Для многих, кто знает Одессу по рассказам Бабеля и туристическим буклетам, было бы удивительно, что в целом Южная Пальмира — такой же город «чешек» и «хрущевок», как и большинство крупных городов СНГ. Особенно много у нас хрущевок — около 1000. В них проживает не менее 200 тыс. человек или 20% одесситов. Для сравнения, в Киеве «хрущевцев» 8%, а в Санкт-Петербурге — 12%.

Во всем виноват Сталин...
Обилие «хрущевок» в Одессе связано с особенностями развития города в ХХ века. При Сталине Одесса не вошла в список флагманов индустриального развития, поэтому строительство было ограниченным. Сказалось и пограничное положение, но в особенности — «неблагонадежный» этнический состав. После войны жилищный голод достиг пика. Притом, что этажная застройка ограничивалась Центром и Молдаванкой, город насчитывал 600 тыс. человек. Большинство одесских семей занимало всего одну комнату. 
Когда Хрущев начал свою программу массового строительства по всей стране, за Одессу наконец-то взялись. И по-серьезному — такого жилищного дефицита не было больше нигде. Начался форсированный рост на юг. В духе времени строили исключительно «хрущевки». Сперва оприходовали районы Сегедской и Среднефонтанской, затем — Черемушки.

Позднее именно с такой застройки начиналось развитие Таирова и пос. Котовского. Дело в том, что в первую очередь нужно было поселить строителей и работников удаленных от города предприятий. Для них строили самое дешевое жилье. А уж потом возводили «чешки», «харьковки» и прочие типы 9-16-этажных домов.

Кварталы с будущим
Больше всего повезло Черемушкам, которые сформировались уже к середине 70-х годов. На «хрущевки», которых здесь 560, приходится более 80% жилфонда района. Большинство из них как раз отслужило свой нормативный в 35 лет. По мнению некоторых специалистов при нормальной эксплуатации они могут прослужить еще полвека. Подчеркиваем — при нормальной эксплуатации.

Говорить о сносе «хрущевок» модно, но непрактично. Сперва нужно вырастить «средний класс», который сможет из них переехать. Или проплатить реконструкцию из бюджета. Наверное, даже при благоприятном сценарии развития Одессы и Украины, такое возможно лишь через 20-30 лет. В противном случае «хрущевки» придется укреплять уродливыми металлическими каркасами. Примеры можно увидеть в некоторых дворах старого города.
Кризис рынка недвижимости показал, что «хрущевки» оказались наиболее живучим сегментом. Наверное, тысячи новоселов предпочли бы жить в современных домах с нормальными комнатами по 16-25 метров, а не в кубриках, куда мебель подбирается по принципу «чтобы в двери прошла». Но уровень жизни не позволяет. Помнится, как несколько лет назад, рассматривая планы «однушек» в новостроях с непривычно большими метражами, некоторые возмущались: «на такой же площади и за такую же цену можно оформить 3-комнатную квартиру для семьи с детьми!». Пока таким требованиям отвечают только «хрущевки».

Атмосфера давит, сосед заливает
Не секрет, что «хрущевки» строились исходя из минимальных требований к площади, допустимых в Советском Союзе. Теперь дома, где прошло наше детство, морально устарели. Стало больше вещей — нужны шкафы, полки. Каждому нужен компьютер — куда поставить столы? Такой быт многим не по душе.
По мнению психолога Татьяны Коноваловой, жители «хрущевок» отличаются более мрачным взглядом на мир. Из-за стесненности и отсутствия своего «угла» у них больше проблем в семье и меньше возможностей для отдыха. Отсюда — более ограниченный круг интересов.

Строители указывают на крайне низкий уровень тепло- и звукоизоляции, плохое состояние стыков панелей здания, нарушение гидроизоляции кровли. Архитекторы — на однообразие и удручающую атмосферу «хрущевских» кварталов.
Недовольны даже демографы. Исследования, проводившиеся в Санкт-Петербурге, показали, что жители «хрущоб» рожают на 30-40% меньше, чем обитатели новостроя. Виной всему недостаток метров.

Пару слов за достоинства
Бесспорное достоинство «хрущевок» — их этажность. Она предполагает, что дома не «задавливают» прохожих, что кроны деревьев оберегают жителей верхних этажей от солнца, что бабушка может уследить за играющим во дворе внуком и в нужный момент крикнуть ему: «Сирожа-а! Обедать!».

Обычно пространство между «хрущевками» составляет 30-50 метров, благодаря чему образуются компактные дворы. Это сплачивает людей, в особенности детей. Обратный пример — разобщенность огромных дворов Таирова и Котовского, где всем заправляет горстка маленьких «гопников».
Плотность населения «хрущевских» кварталов составляет 200-250 чел/га, что в 1,5-2 раза ниже чем у районов высотной застройки. Это делает их более доступными для транспорта, да и воздух чище.
Благодаря этим преимуществам тысячи одесситов остаются патриотами «хрущоб» и нисколько не стыдятся своего дома.

Хрущевки Одессы:
Черемушки — 560
Фонтан — 200
Котовского — 100
Таирова — 40
Молдаванка — 40
Балковская, Щорса и др. — 30
Пересыпь — 20
Центр — 10

Площади:
Общая площадь «Хрущевки» как правило приближена к стандартам:
1-комнатная квартира — 30-32 квадратных метра
2-комнатная квартира — 42-44 квадратных метра
3-комнатная квартира — 56 квадратных метра

Жилая площадь «Хрущевки» имеет стандарты:
1-комнатная квартира — жилая площадь 16,5-17,5 квадратных метра
2-комнатная квартира — жилая площадь 30 квадратных метров
3-комнатная квартира — жилая площадь 42 квадратных метра

Михаил Мейзерский

ОБСУЖДАЕМ НА ФОРУМЕ: ВЫГОДНО ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРЫ В ХРУЩЕВКАХ?

читайте также:

Черемушки: 60 лет советского рая

Анализ рынка недвижимости Черемушек

Анализ рынка недвижимости Таирова

Анализ рынка недвижимости поселка Котовского