Агентства недвижимости заявляют о положительной динамике рынка и настаивают, что нового обвала бояться не стоит. Напротив, нужно покупать именно сегодня, потомучто завтра будет дороже. А вот СМИ настойчиво обещают что квартиры подешевеют. Кому верить?

Зрим в корень
На рынок недвижимости влияет огромное множество факторов. Курс валют, ситуация с кредитованием, время года, политическая нестабильность. Анализ каждого из них по отдельности ни к чему хорошему не приведет. Мы еще больше запутаемся в цифрах, графиках и комментариях экономистов. Все перечисленное — лишь надстройка, подверженная постоянным колебаниям. В основе цены лежит соотношение между спросом и предложением. Оно и расставит все точки над «і».
Что же мы имеем? В 2004-2008 годах на рынок Одессы «вывалилось» огромное количество квартир. Жилфонд вырос на 1,5 миллиона метров или почти на 10%. По темпам строительства недавний бум уступает только хрущевским и брежневским пятилеткам. Тогда строили по 500 тысяч метров в год. Так появились Черемушки, Поскот и Таирова.
Совсем недавно, в 2007 году Одесса дотянулась до 450 тысяч метров. И можно было бы порадоваться за рост нашего благосостояния, если бы не прискорбная деталь: по признанию самих риелтеров, от половины до двух третей квартир в новых домах покупалось не для жизни, а для выгодной перепродажи. Прежде всего, это касается нового элитного жилья, но в обстановке, когда цены непрерывно растут, многие покупали даже «хрущевки». Все давало прибыль. И вот, теперь только на рынке новостроя стоит 10-12 тысяч «свободных» квартир. Для сравнения, в лучшие годы «жилым» покупателям продавалось максимум 3-4 тысячи квартир в год. То есть если ситуация с ипотекой стабилизируется, а доходы среднего класса возрастут, рынок недвижимости имеет «багаж» предложения на 3 года вперед. Даже если в это время никто не будет строить.

Бомба действия
А строить будут. Даже сейчас строят. Растущие ввысь дома вселяют уверенность, что кризис окончился и теперь все будет по-старому. Действительно, застройщики получили поддержку государства, улучшилась экономическая конъюнктура. Появилась возможность довести начатое до конца. Но сам факт строительства отнюдь не означает, что в этих домах будут покупать квартиры. Избыток жилья и так огромен. Так или иначе, он будет оказывать давление на рынок недвижимости. Цены гарантировано не вырастут. Но упадут ли?
Классическая экономическая теория подразумевает, что когда предложение превышает спрос, кривая цены идет вниз. В нашем случае решающее действие на предложение оказывает психологический фактор. Человек, купивший квартиру для перепродажи за 70 тысяч вряд ли захочет продавать ее за 55. Скорее всего, он придержит ее до лучших времен. Самый лучший выход — обставить мебелью и сдать в аренду. За три-четыре года можно окупить затраты на ремонт, а потом получать прибыль, восполняя потери.
Тысячи продавцов, «сидящих» на товаре, не допустят резких скачков цены. Как только спрос пойдет вверх, они оживятся, станут подавать многочисленные объявления о продаже и тут же цены пойдут вниз — покупателей просто не хватит. Тогда продавцы снова ограничат предложение. Такая «тягомотина» может длиться несколько лет.

Говорова, 18-24 Гранд-Парк

«Вторичка» будет падать
В 2009 году многие застройщики стали продавать квартиры по смехотворным ценам 600-700 долларов за метр. «Однушки» на поселке Котовского можно найти даже за 26-30 тысяч, правда, без отделки. Готовая квартира стоит на 10 тысяч дороже, но все равно дешевле, чем «хрущевка». Означает ли это, что обитатели «вторичных» квартир будут вовсю переезжать в новые? Вовсе нет. Ибо на их старое жилье не будет достаточного спроса. Поэтому закономерный процесс снижения стоимости старого жилья и подорожания нового будет происходить очень медленно. Тем более, что вторичка будет иметь огромное преимущество над новостроем пока у нас не научатся сдавать дома «под ключ»,. Допустим, облагородить квартиру самому — не проблема. Но как же быть с соседями, которые будут вселяться и через год, и через три, и через пять. И что, все это время слушать стук молотка и бурение стен?
Итак, наш вердикт таков: в ближайшие лет 5 цены на новострой не претерпят значительных изменений. Цифры в долларах или гривнах могут менятся в зависимости от покупательной способности этих валют, но вот относительная стоимость останется на прежнем уровне. Вторичное жилье будет медленно, но неуклонно дешеветь за счет освоения огромного «пласта» недорогих квартир в новострое.

Будущее - за новостроем
Сколько бы не продлился застой, ветер перемен не заставит себя ждать. Современная Одесса стоит на пороге грандиозного жилищного кризиса, связанного с износом большой части жилфонда. Дома в центре города и на Молдаванке — а это почти 200 тысяч населения, в скором времени придут в ветхое состояние. При Союзе многие дома, достигшие 100-120 лет, сносили. Сейчас этим заниматься некому, а средний возраст старого дома в центре перевалил за 130 лет. Мало того, что время само по себе— убийца, так каждый год под его многострадальный фундамент льются тонны воды а стены проедают мыши. Долго ли простоит такой дом?
Учитывая тенденцию к обветшанию жилфонда, можно предположить, что в ближайшие 10-15 лет цены на самые старые дома ощутимо упадут. Как правило, это 2-3-этажные дома, построенные до 1880 года. Вид у них и без того непрезентабельный. А вот «сталинки» и прочные дома в стиле «модерн», построенные в начале прошлого века, останутся в цене.

Неизбежно подешевеют и «хрущевки». При хорошем уходе эти дома могут простоять еще 50 лет, однако СМИ, видимо, с подачи хитрых застройщиков и ленивых коммунальщиков, почему- то поставили на них крест. Пока что их покупают из-за низкой цены. Но со временем за ними закрепится слава домов, из которых невозможно выехать. Сейчас в «хрущевках» проживает около 200 тысяч одесситов. Из них 30 тысяч — в «толстокожих» домах, построенных из блоков бетона или ракушечника. Они твердо стоят. А остальные 170 тысяч обитателей «кирпичей» и «панелей» лет через 20 придется расселять. И это — еще один стимул для оживления рынка.